ABD’de ev alımı, ev kredisi alımı ve alınan bir emlağın kiraya verilmesi konularında detaylı bilgiler verilmektedir. ABD’deki eyaletler arasında emlak kanunları, emlak alım-satım işlemleri ve masraflar arasında farklılıklar vardır. Bu yazıda verilen bilgiler Güney Florida’da konut satın alımı, satımı, kiraya verme ve ev kredisi alımı işlemleri örnek alınarak hazırlanmıştır.

Burada verilen bilgilerin büyük bir kısmı ticari emlak alım satımlarında da geçerli olmasına rağmen arada önemli farklılıklar vardır. Bu farkların ne olduğunu öğrenmek isterseniz lütfen bizimle temasa geçiniz.

Bu yazıda ABD’de ev alımı, ev kredisi alımı ve alınan bir emlağın kiraya verilmesi konularında detaylı bilgiler verilmektedir. ABD’deki eyaletler arasında emlak kanunları, emlak alım-satım işlemleri ve masraflar arasında farklılıklar vardır. Bu yazıda verilen bilgiler Güney Florida’da konut satın alımı, satımı, kiraya verme ve ev kredisi alımı işlemleri örnek alınarak hazırlanmıştır.

Burada verilen bilgilerin büyük bir kısmı ticari emlak alım satımlarında da geçerli olmasına rağmen arada önemli farklılıklar vardır. Bu farkların ne olduğunu öğrenmek isterseniz lütfen bizimle temasa geçiniz.

YABANCILARIN ABD’DE EV ALMASI KOLAYDIR

Yabancılar ABD’de ev alabilirler ve ABD’deki emlak-alım satım işlemlerinde ABD vatandaşları ve yabancılar arasında pek fark yoktur. Emlağın ev kredisiyle alınması halinde ise ev kredisi alma kıstaslarında ABD vatandaşları ve yabancılar arasında bazi ufak farklılıklar olsada (örneğin yabancılardan %20 veya daha fazla peşin istenmesi gibi) yabancı olmaniz ev kredisi almanızı engellemez.

Emlak alım-satım işlemleri için alıcının veya satıcının ABD’ye gelmesi de şart değildir. Tek istisna, satın alınan emlak bir apatman dairesi ise ve alıcıyla site yöneticilerinin yüzyüze mülakatını şart kosan bir site icerisindeyse ise alıcının ABD’ye gelmesi gerekebilir. Fax veya e-mail gibi elektronik yöntemlerle evrakların alıcıya çok hızlı bir şekilde ulaştırılması mümkün olduğundan alım-satım işlemleri için ABD’de birisine vekaletname vermeye de gerek yoktur. Zaten, Türkiye’dekinden faklı olarak, ABD’de emlak emlak alım/satım işlemlerinde alıcının veya mal sahibinin emlakçılarına vekaletname vermesi çok bir yaygın bir ugulama değildir. Alıcının gerekli evrakları okuması, anlaması ve kendisinin imzalaması tercih edilir.

Alım-satım işlemlerinin ABD’ye gelmeden yapılmasının istenmesi halinde evraklardan bazılarının (özellikle kredi alındığında) ABD’nin Türkiye konsolosluklarından birine gidilerek ABD noteri huzurunda imzalanması gerekebilir. Vekaletname verilmesi halinde, vekaletnameyi veren kişinin ABD konsolosluğa giderek hazırlanan vekaletnameyi noter önünde imzalaması gerekir.

ALIM-SATIM İŞLEMLERİ UZUN SÜRMEZ

Ev peşin parayla alınıyorsa ve alıcı işlemler sırasında ABD’de ise, alım-satım kontratı imzalandıktan sonra, alım-satım işlemlerinin yapılıp tapunun alınması 1 hafta içinde tamamlanabilir. Alınan emlak site yönetiminin onayını gerektiren bir site icersindeyse siteye müracaat ve onay işleri 2-3 hafta kadar sürebilir. Satın alınan evde oturan birileri varsa, evde oturanların gidecekleri yeri ve eşya nakil işlerini ayarlayıp evi boşaltması vakit alabileceğinden alım-satım işleminin tamamlaması için 4-5 hafta beklemek sürebilir.

Evin krediyle (bankadan borç alarak) satın alınması halinde ise kredi alma ve alım-satım işlemleri kontratın imzalanmasından itibaren 4-8 hafta sürebilir. Bazı istisnalar olsada, evin alım satım işlemleri işlemlerinin tamamlandığı gün (“closing day”) evi satan mal sahibi parasını alır ve alıcıya evin anahtarını verilir. Alıcı aynı gün satın aldığı evine taşınabilir.

EV ALMA İŞLEMLERİ BASİTTİR

ABD’de peşin parayla (ev kredisi almadan) ev alım prosedürü ozetle şöyledir: Satın almayı düşündüğünüz evi beğendikten sonra emlakçınız alım-satım kontratını doldurarak teklifinizi hazırlar, sizinle birlikte uzerinden geçip onayınızı aldiktan sonra satıcının emlakçısına iletir. Satın alınan emlak nakit verilerek satın alınıyorsa alıcının banka hesaplarında teklif verilen miktar kadar nakit parasının olduğunu gösteren bir evrakta teklife eklenir. Bu bir banka ekstresi, bankadan alınacak bir mektup veya alıcının online hesabının bir fotoğrafı bile işi görür (hesapta sahibinin ismi görüldüğü sürece). Bu arada alıcı ciddi olduğunu göstermek için evin fiyatının yuzde 5’i gibi bir miktara eşit bir deposito verir. Bu depozito alıcının emlakçısının firmasındaki emanet hesabına (“trust/escrow” heabına) konur. Anlaşmaya varılamazsa bu depozito kesinti yapılmadan alıcıya geri verilir. Yaptığınız teklifteki satıcının beğenmediği yönler (fiyat, depozito miktarları, alım-satım tarihi, tamiratları kimin yapacağı, vs.) sözlü olarak pazarlık edilir. Pazarlığın sonunda anlaşmaya varıldığında daha önce hazırlanan alım-satım anlaşması anlaşılan şartları içerecek şekilde güncellenir, alıcı ve satıcı tarafından imzalanır. Bu aşamada anlaşma bağlayıci hale gelir. Pazarlık sırasında genellikle mal sahibi evde çıkacak problemleri belli bir miktara kadar (evin alım fiyatının %1.5’na kadar) tamir etmeye razı olur veya evin tepeden tırnağa kontrolu yaptırıldığında evde çok tamirat işi çıkarsa alıcıya kontratı iptal etme hakkı verilir. Bu arada ev alım-satım işlerini yapan bir tapu şirketinden (“title company”den) gereken tum evrakları hazırlaması istenir. Alım-satım günü geldiğinde alıcının emlakçısının hesabındaki depozito alım-satım işlerini yapan tapu şirketine aktarılır, alıcı evin alım fiyatının geri kalanını ve alım masraflarını alım-satım toplantısına (closing’e) getirir. Ayni toplantıda satıcı tapuyu imzalar, tapunun bir kopyasını ve evin anahtarlarını alıcıya verir, alım-satım işlerini yapan tapu şirketi alıcıdan gelen paralardan satıcının masraflarını düşer geri kalanını satıcıya verir, işlemler tamamlanır. Bu arada tapu şirketi tapunun aslını belediyeye götürür, belediye tapuyu kayıt eder ve mühürler, tapu şirketi tapunun aslini alıcıya postayla gonderir.

Evi satın alirken ev krediside alınacak olursa yukarda özetlenen işlemlere ilaveten yapılacak ek işler şöyle özetlenebilir: Teklifi vermeden önce bir bankayla veya finans işleri yapan bir komisyoncuyla (“mortgage broker”la) konuşulur, alabileceğiniz en yüksek borç miktarını belirten bir mektup alınır. Bu mektuba “pre-qualification” veya “pre-approval” mektubu deniyor. Bu mektup teklifle birlikte satıcıya iletilir. Anlaşmada alıcınin evi ev kredisi alarak satın alacaği belirtilir. Anlaşmaya varıldıktan sonra alıcı ev kredisi içinde bir finansal kuruluşa başvuru yapar. Alıcı peşinatın olduğu hesabın bilgilerini, geçmiş yıllara ait vergi beyannamelerinin kopyalarını, çaliştığı işyerinden alacağı mektup gibi gerekli tüm evrakları finansı yapan kuruluşa temin eder. Alıcının gerekenleri yapmasına rağmen banka borç için yapılan müracaatı reddederse ödenen tüm depozitolar alıcıya geri verilir, kontrat iptal edilir. Banka yaptığı değerlendirme sonunda borç vermeyi kabul ederse, banka alım-satım günü borç alınan miktarı alım-satım işlerini yapan şirkete havale eder. Alıcı alım-satım günü imzaladığı diger evraklara ilaveten borçla ilgili evraklarıda imzalar. Ev kredisi şartları hakkında daha detaylı bilgileri aşağıda bulabilirsiniz.

Satın alınan ev bir site içerisinde ise alıcının onaylanması için siteye müracaat etmeside istenebilir. Böyle bir müracaat ve onay apartman (ve bitişik ev) sitelerinin %80-90’inde gerekirken müstakil ev (villa) sitelerinin %10-20’inde gerekir. Böyle bir durumda, kontrata girdikten sonra alıcı gerekli formlari doldurur ve onay için siteye müracaat eder. Alım-satım anlaşması sitenin alıcıyi onaylamaması halinde kontratın iptal edilecegini ve ödenen tüm depositlerin alıcıya geri verileceğini belirtir. Siteye müracaat işi coğu zaman formaliteden başka bir şey değildir ve alıcın red edilmesi çok nadirdir. Alıcının siteye müracaatının onaylanması çoğu zaman 2-3 hafta içinde tamamlanır.

KREDİYLE MÜSTAKİL EV ALMAK MÜMKÜNDÜR

Son zamanlardaki ekonomik kriz ve kredi problemleri nedeniyle borç alma işi nispeten güçleşmiş olmasına rağmen, yabancılar da ABD’de ev kredisi kullanarak ev satın alabiliyorlar. ABD 2008’deki ekonomik krize girmeden önce ABD vatandaslarının ve yesil kartlı olanların evin değeri kadar (yani %100) ve hatta evin değerinden daha fazla (%110) borç alması mümkündü. O dönemde yabancıların da %20 peşin vererek ve hatta bazı özel durumlarda sadece %10 peşin vererek ev almaları da mümkündü. Bugün ABD vatandaşları ve yeşil kart sahibi olanlar müstakil evler için %3-%4 peşin vererek te borç alabilmekteler fakat yabancıysanız (henüz ABD’de krediniz oluşmadığından) evin değerinin %30-35’i kadar peşin vermeniz gerekebilir. Herkesin finansal durumu farklı olduğundan ve ev kredisi şartları da sürekli değiştiğinden bir finansal kuruluşla konuşarak sizin durumunuzda birisinin ne kadar peşin vermesi gerektiğini öğrenmeniz gerekir. Sorularınızı sorabileceğiniz ve Türçe konuşan finansal kuruluşların bir listesi için lütfen bizimle temasa geçiniz.

Ev kredisinin faizi çeşitli faktörlere bağlı olarak değişmekle birlikte yabancılar bugünlerde yıllık %5 ile %7 arasında bir faizle borç alabilmektekteler. Bazı özel durumlarda faiz oranı %8’a kadarda çıkabilmektedir. Ev kredisinin geri ödeme süresini 30 yıla kadar uzatmak da mümkündür. Ev için alınan borcun geri ödeme şekli standard bir formülle hesaplanmaktadır ve bu formüle göre, örneğin, 30 yıl süreyle ve %7 faizle alınan 100,000 ABD dolarlık bir borcun aylık ödemesi faiz ve ana para dahil 665 ABD dolaridır. Aylık ödemelerin miktarı alınan borcun faizine olduğu kadar borcun ödeme süresine de bağlı olarak değişir. Örneğin 15 yıl süreyle ve %7 faizle alınan 100,000 ABD dolarının aylık ödemesi 900 ABD dolarıdır.

EV ALIM MASRAFLARI YÜKSEK DEĞİLDİR

Ev alım-satım işlemleri sırasında alıcının çeşitli alım masrafları olur. Bunlar arasında alım/satım vergisi (alış fiyatının binde 7’sine eşittir ve bu masraf genelde satıcı tarafından ödenir), tapu-kayıt masrafı (30-60 ABD doları), ev alım-satım işini yapma ücreti (500-600 ABD doları), bilirkişi raporu ücreti (250-400 ABD doları), müstakil ev sigortası (alış fiyatının binde 5-7’si kadar), tapu sigortası primi ve masrafları (alış fiyatının binde 5-6’sine eşittir ve bu masraf Palm Beach ilçesinin dışında her yerde alıci tarafından ödenir), tapu-kadostro masrafı (250-350 ABD doları), evin tepeden tınağa profesyonel bir uzman tarafından gözden geçirilmesi ücreti (200-400 ABD doları) bulunmaktadır. Normal sigortalardan farklı olarak, tapu sigortası primi ve masrafı emlak satin alırken sadece bir defa ödenen bir masraftır (her yıl ödenmez). Parantezlerin içindeki rakamlar masrafların ne olabilecegi konusunda bir fikir vermektedir. Yukarıdaki rakamlardan da görüleceği gibi, konut alım masrafları çeşitli faktörlere dayanarak evin alış fiyatının %2-%3’ünü bulabilir.

Ev alımı sırasında konut kredisi alınırsa ev alım masrafları finansla ilgili masraflarla birlikte evin alış fiyatının %3-%4’ünü bulabilir. Eğer seçtiğiniz kredi programında “point”lar varsa alim masraflarınız biraz dahada artar. Her “1 point” borç miktarının yuzde birine esit oluyor ve bu miktarı baştan bankaya vermenizi gerektiriyor. Baştan verdiginiz her “point” hem aldiğınız borcun fazini hemde aylık ödemelerinizi düşürdüğü için bu konuyu ev kredisine müracaat etme aşamasında ev kredisine müracaat ettiginiz finansal kurumla konuşmanız, değerlendirmeniz, sizin durumunuz için en iyi olan konut kredisi programını seçmeniz gerekir.

Yukarıdaki masraflara ilaveten, bankalar evin yıllık emlak vergisinin 3 aylık taksitini ve ev sigortasının 3 aylık taksitini ve/veya ilk 6 ayın kredi ödemelerinin ABD’deki bir bankada sizin adınıza açılmıs bir banka hesabında gostermenizi de isteyebiliyorlar. Bunlar paralar bir masraf degildir. Alim satim işlemleri tamamlandıktan sonar o paranın banka hesabınızda durması şartı da olmadıği için, hesabınızdan çekip baska amaçlarla kullanabilirsiniz.

Türkiye’deki uygulamadan farklı olarak, Amerika’da emlak alım-satım-kiralama komisyonlarını genellikle emlağı satan ve kiraya veren mal sahipleri öder. Alıcıdan veya kiracıdan komisyon alınmaz.

Alım-satım masrafların hangilerinin satıcı tarafından hangilerinin alıcı tarafından ödeneceği geleneksel hale gelmistir ve hepsi standard alım satım kontratlarında da yazılıdır. Normalde alıcının ödemesi gereken alım masraflarını satıcının odemesinde ısrar etmeniz halinde satıcı evin satış fiyatını ona gore tespit edeceğinden evin size maliyetine pek etkisi olmayacaktır. Bu nedenle, alım-satım masraflarını kimi ödeyeceğini pazarlıkla değiştirmeye (ve standard kontratta değişiklikler yapmaya) çalışmaktansa evin alış fıyatı, verilecek depozitler, alım-satım tarihi, evdeki tamiratların kimin tarafından ödeneceği gibi daha önemli alım-satım şartları üzerinde pazarlık yapmak daha doğrudur.

Alıcının peşinatinin az olması ve/veya alım masraflarını ödeyecek nakit parasının olmadığı durumlarda alım masraflarının tümünü satıcının üslendiği ve evin fiyatınında alım masrafları kadar artırıldığı da olur. Alım satım işleminin olabilmesini sağlamak icin yapılan bu işe coğu satıcı razı olur, kanunidir, ve alım satım anlaşmasına yazılarak yapılır.

EV SAHİBİ OLDUKTAN SONRAKİ MASRAFLARI UNUTMAYALIM

Satın alındıktan sonra evde çeşitli masraflar olacaktır. Bu masrafların önemlilerini şöyle sıralayabiliriz:
Evlerin yıllık emlak vergisi yaklaşık olarak evin değerinin %2’si civarındadır. Müstakil evlerin yıllık yangın/sel sigortası yaklaşık olarak evin değerinin %1 ile %1,5 arasında değişir. Apartman sitelerinde dairenin dış duvarlarının sigortası siteye ödediğiniz aylık bakım parasının içine dahil olduğundan apartmanın sadece iç duvarlari ve içindeki eşyalarınızı için sigorta almaniz yeterlidir. Onunda yıllık sigorta primi dairenin değerinin %1’inin altındadır. Müstakil bir evin bahçesindeki çimin kesilme ücreti ayda 60-80 ABD doları arasında değişir. Pek fazla servis sağlamayan ve bakım ücreti çok düşük olan müstakil ev sitelerinde sitelerin aylık bakım parası 40-50 ABD dolarından başlar, çoğunda 100-200 ABD doları civarındadır. Aylık bakım parasi miktari sitede bulunan havuz, tenis ve basketbol gibi tesislere ve site tarafından ücretsiz olarak temin edilen kablolu TV, internet, su parası gibi servislere bağlı olarak daha da yüksek olabilmektedir.

Binaların dışının bakımının ve sigortasının dahil olduğu bitişik evlerin ve apartman dairelerinin bulunduğu sitelerde bakım paraları genelde 250-350 ABD doları civarındadır. Masrafların biraz daha yüksek olduğu denize yakın yerlerde aylık bakım parası 400-500 ABD doları olan çok site vardır. Çok lüks sitelerde bu miktar binlerce ABD dolarına kadar çıkabilmekte.

Apartman sitelerinde ve evlerin bitişik oldugu sitelerde siteye ödediğiniz bakım parası coğu zaman apartmanin dışının boyanmasıni, tamirini ve binanın (ve sizin dairenizin dış duvarlarının) sigortasını kapsar. Müstakil ev sitelerinde ise siteye ödediğiniz bakım parası evin sigortasını, evin bakımını ve evinizin tamiratlarını kapsamaz (çok nadirende olsa bazen evin dışının boyasını veya evinizin bahçesindeki çimin kesimini kapsayabiliyor).

Ozetleyecek olursak, mustakil evlerin oldugu sitelerde ev sahibi genellikle evin tüm bakımından apartman sitelerinde (ve evlerin bitişik oldugu sitelerde) ise genellikle sadece dairenin içinin bakımdan sorumludur. Bu nedenle, mustakil evde olsa apartman daireside olsa, siteye odediğiniz bakım parasına ilaveten, evinizin bakımi icinde bir bütce ayırmanızda fayda vardir. Evin içinin bakımı kapsamına girenler arasında evin klima, elektirik, su ve lağım sistemleri, beyaz eşyalar (buzdolabi, ocak/fırın, bulaşı makinası, camaşır makinasi, kurutma makinasi, vs.) ve kapilarin, pencerelerin, dolaplarin tamiratlari vardır. Evin içindeki klima, elektirik, lağım ve su sistemleri, beyaz eşyalar (buzdolabi, ocak/fırın, bulaşı makinası, camaşır makinasi, kurutma makinasi) için “Appliance Service contract” (veya “Service Contract” denen) bir bakım ve tamirat kontratı satın almanız mümkündür. “Service Contract”ı satın alirken neyi kapsadığına çok dikkat etmek gerekir. Bu kontratların coğunun yıllık ücreti 350-450 ABD dolar arasında değişir.

Yukarıdaki masraflara ilavaten elektrik, su, telefon gibi servislerin masraflarını da göz önünde bulundurmak gerekir. Evin büyüklüğüne ve evde yaşayan insan sayısına göre değişebilen bu masraflar için örnekler verecek olursak: İki kişilik bir ailenin yaşadığı 2 yatak odalı 120 metrekare bir apartman dairesinde elektrik faturası 80-100 ABD doları, su faturası 40-60 ABD doları ve telefon servis ücreti de (uzak mesafe ücretleri haric) 30-40 ABD doları civarındadır. 3-4 kişilik bir ailenin yaşadığı 3-4 odalı 150-200 metrekare büyüklüğündeki müstakil evlerde bu masraflar yaklaşık %40-%50 daha yüksek olur.

EV KİRAYA VERMEK KOLAYDIR

Satın alınan bir ev, evin bulunduğu çevrede kirada olan evlerle rekabet edecek şekilde fiyatlandırıldığı takdirde kolayca kiraya verilebilir. Kiralık bir evin boş kalmasina sebep olan ve ev sahiplerinin en çok yaptıgı hata evin o günkü kira market değerinden daha fazla kira istemeleridir. Bunun nedenleri arasında ise mahallede evlerin kaça kiraya verildiğini (milletin evlerine ne kadar kira istediği değil gercekten kaça kiraya verildiğini) bilmemeleri, kendi evlerinin komşuların evlerinden cok daha üstün olduğunu ve daha fazla kira getirmesi gerektiğini düşünmeleri veya kira miktarını evin toplam masraflarina göre tespit etmeye kalkişmaları sayilabilir. Market iyi anlanırsa ve gercekçi bir kira miktarı tespit edilirse çoğu ev 2-4 hafta içinde kiraya verilebilir.

Kiraya verilen evin müstakil ev veya apartman dairesi olmasına, evin bulunduğu şehre, semte ve pazar durumlarına göre çeşitli farklılıklar gösterebilmesine rağmen kira miktarları konusunda şu genellemeleri yapabiliriz: 200,000-250,000 ABD doları fiyat aralığındaki bir evin getireceği yıllık kira miktarı evin alım fiyatının %9-%10’i civarındadır. Örneğin: 200,00 ABD dolarına alınan bir ev yaklaşık olarak yılda 16,000 ABD doları (ayda 1,500 – 1,700 Dolar) kadar kira getirir.

Florida’da kirayı veya kira artışını belirleyen / kontrol eden emlak kanunları yoktur. Başka bir deyişle, kira miktarı ve kiranın her yıl ne kadar artacağı tamamen market tarafından belirlenir, kiracı ve mal sahibi arasında pazarlıkla tespit edilir. Devlet kira miktarına ve yılık kira artışlarına karışmaz.

Türkiye’den ve ABD’deki bir sürü eyaletten farklı olarak Florida eyaletinde kira kanunları mal sahibinden yanadır. Bu nedenle, mal sahibinin kanunun öngördüğü işlemeleri zamanında yapması halinde (ki çoğu zaman mal sahibi tarafından da yapılabilir) kirasını ödemeyen kiracı kolaylıkla 3-6 hafta gibi bir süre içinde ve kiracıdan alınan depozitolar bitmeden çıkarılabilir. Kiracıların çoğu kira sözleşmesinin sonunda evden çıkarken depozitolarını bir kesinti olmadan geri alabilmek için evi ellerinden geldiğince temiz bir şekilde teslim etmeye gayret ederler. İstisnalar olabilse de kiracıların eve zarar vererek çıkması yaygın değildir.

Genellikle ilk ve son ayın kirasıyla birlikte bir aylık kiraya eşit güvenlik depozitosu başta kiracıdan alınır. Kiracının yeterli parasının olmaması halinde son ayın kira depozitosu alınmayabilinir. Diğer yandan da kiracının kredisinin çok kötü olması halinde daha fazla depozito istenebilir.

Kiraya verilen bir evin emlak vergisi, ev sigortası, evin bakım, tamirat masrafları ve site bakım ücretleri genellikle mal sahibi tarafından ödenir. Evdeki elektrik, su, telefon, kablolu TV ve İnternet servisleri de kiracı tarafından ödenir. Yukarida belirtildigi gibi, su ve kablolu TV gibi servislerin site tarafından temin edildigi sitelerde bu servislerin ücretleri site bakım parasına dahil olduğundan yine mal sahibi tarafından bakım parası içinde ödenir.

Özel havuzu ve çimi olan müstakil evlerde havuzun ve çimin bakımını kimin yapacağı (veya bunların bakım parasını kimin ödeyeceği) pazarlıkla belirlenir. Bunların bakımlarının düzgün yapılmayacağından endişelenen mal sahipleri bu servisleri kendileri yapmayı/yaptırmayı tercih ederken bu servisleri yapabilecek kadar becerikli olan (ve vakti olan) kiracılar kendileri yaparak kirada indirim almayı tercih ederler.

Mal sahileri, evini kiraya vermek veya kiracılı evi yönetmek için emlakçılardan yardım isteyebilirler. Emlakçılar eve kiracı bulmak için genellikle bir aylık kira miktarına veya yıllık kiranın %10’una eşit ücret alirlar. Kiralık evin ve kiracının yönetimi için ise kiranın %10’u kadar ücret alırlar. Bu ücretler 1 yıl üzerinden ve baştan (kira süresinin başında) ödenir.

BU MARKETTE EV ALMAK ÇOK İYİ BİR YATIRIMDIR

Satın alınan müstakil bir evin kiraya verilmesi halinde, evin alım fiyatının %30’nun peşin verildiğini ve geri kalanında 30 yıl vadeyle borç alındığını varsayarsak, evin getireceği kira geliri evin aylık ev kredisi ödemelerini ve bir önceki bölümde detaylı bir sekilde listelenen ev masraflarının tümünü karşılar, cebinize bir kaç yüz dolarda kalır. Ev fiyatlarının cok düştüğü bu markette ev kredisi ödemeleri dahil tüm masraflarını karşılayacak kadar kira getiren evler satın almak, aldıktan sonra kiraya vermek ve daha sonra market düzelip ev fiyatları yukseldiginde kârla satmak mümkündür.

Örneğin, 300,000 dolardan 200,000 ABD dolara düşmüş bir evi %30 (60,000 dolar) peşin vererek satın aldığımızı farz edelim. Alım masraflarının 10,000 dolar farz edersek yapılan toplam yatırım 70,000 dolar oluyor. Cok detaylı hesaplara girmeden basit hesaplarla gidecek olursak, bu evin değerinin 5 yıl icinde tekrar 300,000’a çıktığını farz edersek, bu yatırım 5 yılda toplam 100,000 dolar, yılda ise ortalama 20,000 dolar kazanç getiriyor. Baska bir deyisle yaptıgınız 70,000 dolarlık yatırım yılda yaklaşık %30 gelir getiriyor. Eğer evin değerinin eski haline 5 yıl değilde 10 yılda çıktığını farzetsek bile ortalama yıllık kazancınız 10,000 doları (yılda yaklaşık %15’i) buluyor. Diğer yandan, kârınıza kira gelirini ve doların artışınıda eklerseniz, kâr aranı dahada yükselecektir.

Yukarıdaki örnekteki yatırımın getirdiği gelirin bu kadar yüksek olmasının en önemli nedeni ABD’de “leverage” diye isimlendirilen ev kredisidir (bankanın parasıyla para kazanmaktan bahsediyoruz). Yukarıdaki örnekteki hesapları ev kredisi almadan tümünü peşin vererek satın alındığınızı farzederek yaparsanız kazancınızın yukarıda bahsi geçen kazançların yarısınında altına düştüğünü göreceksiniz.

Yukarıdaki örnekteki rakamlar şu anda ABD’denin içine girdiği ekonomik krizin ve eşi pek görülmemiş bir şekilde düşen emlak fiyatlarının yarattığı bu tarihi yatırım fırsatının boyutu hakkında çok iyi bir fikir veriyor. Emlak alırken zamanlamayı çok iyi yapıpta emlak varlığını çok hızlı bir şekilde artıran ve emlak zengini diye bahsedilenleri geçmişte hepimiz duyduk, gördük. Bugünkü fırsatı iyi değerlendiren yatırımcılarda gelecek dönemin emlak zenginleri olacaklar.

LİSANSLI BİR EMKLAKÇIYLA ÇALIŞINIZ

CNN’in yaptıği bir araştırmaya göre emlak alımı yaparken yapılan en önemli hatalar ve çözümleri şunlar:

1 – Emlak satın alırken yapılan en önemli yanlışlıklar kanunları iyi bilmemekten geliyor. ABD’de emlakçılar lisans almak ve lisans alırkende iş yaptıkları eyalaletteki emlak kanunlarını öğrenmek zorundalar. Ayrıca, emlakçılar gerektiğinde yatırım yaptığınız bölgedeki/eyaletteki emlak kanunları hakkında uzmanlaşmış avukatlarla çalışırlar, onlara danışırlar ve yardım alırlar. Bu nedenle emlak araştırma ve satın alma işlerinizi yaparken mutlaka lisanslı bir emlakçı kullanınız ve işlerinizin kanunların öngördüğü şekilde yapıldığından emin olunuz.

2 – Yapılan başka bir yanlışlıkta geniş bir coğrafi alanı kapsamaya calışmaktır. Ünlü emlak zengini Donald Trump bir kitabında emlak alımında en önemli 3 kriterin “location, location and location” (yer, yer ve yer) olduğunu yazıyordu. Eğer yeri kötüyse, düşük fiyata satın alarak yapacağınız bir emlak yatırımı aynı özelliklere sahip fakat daha iyi bir bölgede olan ve daha fazla para vererek satın alabileceğiniz bir emlaktan çok daha kötü bir yatırım olabilir. Eğer bölgeyi iyi tanımıyorsanız, geniş bir coğrafi alandaki emlak değerleri hakkında çok iyi bir fikir sahibi olmanız mümkün değildir. Yapacağınız araştırmadan ve yapacağınız yatırımdan en iyi sonuçları alabilmek için belirli bir bölgeye konsantre olunuz ve o bölgeyi iyi tanıyan lisanslı bir emlakçıdan yardım alınız.

3 – Emlağa yatırım yaparken yapılan önemli hatalardan bir başkasıda kisa vadeli düşünmektir. Emlağa yatırım yaptıktan sonra 3-5 ay içerisinde satarak kar etmek çok zordur. Emlak fiyatlarının düşmeside yükselmeside genellikle uzun yıllar alır. Bu nedenle mutlaka uzun vadeli düşününüz. Yaptığınız yatırımdan iyi sonuçlar alabilmeniz için en az 3-5 yıl beklemeyi göze alınız.

Türkiyede’kinden farklı olarak, ABD’de satışa konan emlaklar açısından, emlakçılar arasında “benim emlağım”, “senin emlağın” diye bir ayırım yoktur. Tüm emlakçılar ellerindeki tüm emlakları MLS (Multiple Listing Service) adı verilen bir veri tabanına koyarlar. Tüm emlakçılar MLS veri tabanındaki evleri gösterirler, satarlar, kiraya verirler ve mal sahibinin verdiği komisyonuda aralarinda böluşürler. Hangi emlakçıya gitseniz sizin belirlediginiz bölge, büyüklük ve fiyat parametrelerine göre aşağı yukarı ayni emlak listesini cıkarıp, aynı emlakları göstereceğinden tek bir emlakçıyla çalışmak yeterlidir. Baska bir deyisle, Türkiye’de yapıldığı gibi emlakçı emlakçı dolaşmanıza gerek yoktur. Bölgedeki tanıdıklarınızın tavsiyelerinide alarak ev alacağınız bölgeyi tanıyan, tecrübeli ve güvendiğiniz bir emlakçı seçiniz ve onunla çalışınız. Seçtiğiniz emlakçının çalışmasından memnunsanız, tüm emlak işlerinizi başından sonuna kadar tek bir emlakçıyla yapınız, bitiriniz.

Yukarıdaki bölümlerde de izah edildiği gibi, ABD’de emlak satın alırken emlakçının komisyonunu genellikle satıcı verir. Emlakçının komisyonunu satıcının vermesine rağmende emlak kanunları emlakçının emlak satın almasına yardım ettiği kendi muşterisinin tarafını tutmasına, emlağı en düşük fiyata ve en iyi şartlarda almasi için mucadele etmesine müsade eder.

Özetleyecek olursak: Yatırım planlarınızı en az 3-5 yıl vadeli yapınız, ev gösterirken, pazarlık yaparken ve kontrata girdikten sonrada tapuyu elinize alıncaya kadar sizin yanınızda olan, sizin için çalışan ve sizin için mucadele eden lisanslı, bilgili, tecrübeli ve bölgeyi tanıyan bir emlakçıyla çalışınız.
Amerika’da emlağa yatırım, kiraya verme ve konut kredisi alımı konularında başka sorularınız varsa veya Guney Miami’de/Florida’da emlağa yatırım yapmayı düsünüyorsanız lütfen “İletişim” sayfasındaki yöntemlerden birini kullanarak

Kategoriler: Amerika